利回りのモデルケース

Model Case01 : 泉大津市ファミリーマンション

交通アクセス良好のファミリー物件です。
築浅のため融資期間が長く取れており返済比率が低く、安心経営が可能です。

物件概要

場所 大阪府泉大津市
JR阪和線和泉府中駅徒歩6分
築年数 平成10年4月
総戸数 3LDK×14戸
構造 RC造3階建て
土地面積 728.63㎡
建物面積 864.95㎡
遵法性
購入価格 150,000,000円
自己資金 9,839,319円
借入金 150,000,000円
家賃収入(満室) 1,000,000円
満室想定利回り 8.0%
家賃収入(現状) 954,000円
金融機関 地方銀行
融資期間 30年
融資利息 1.8%
ローン返済額 539,547円
初年度返済比率 54.0%

収支シミュレーション

初年度 2年目 3年目 4年目 5年目
家賃収入 現状 954,000 934,920 916,222 897,897 879,939
家賃収入 満室 1,000,000 980,000 960,400 941,192 922,368
最低目標家賃 0 0 0 0 0
返済 539,547 539,547 539,547 539,547 539,547
管理費 56,000 56,000 56,000 56,000 56,000
固定資産税 79,020 76,650 74,350 72,120 69,956
支出計 674,567 672,197 669,897 667,667 665,503
満室収支 325,433 307,803 290,503 273,525 256,865
リスク10%減後収支 225,433 209,803 194,463 179,406 164,628
出口利回り 7.8% 8.00% 8.20% 8.40% 8.60%
出口金額 153,846,154 147,000,000 140,546,341 134,456,000 128,702,534
残債 150,000,000 146,194,127 142,319,181 138,373,908 134,357,030
出口手残り 3,846,154 805,873 -1,772,840 -3,917,908 -5,654,496
フリーキャッシュフロー -2,634,126 2,517,640 2,333,554 2,152,874 1,975,539
累計キャッシュフロー -2,634,126 -116,486 2,217,068 4,369,942 6,345,482
最終キャッシュフロー 1,212,028 689,387 444,229 452,034 690,986
年間平均CF 1,212,028 344,694 148,076 113,009 138,197
6年目 7年目 8年目 9年目 10年目
家賃収入 現状 862,340 845,094 828,192 811,628 795,395
家賃収入 満室 903,921 885,842 868,126 850,763 833,748
最低目標家賃 0 0 0 0 0
返済 539,547 539,547 539,547 539,547 539,547
管理費 56,000 56,000 56,000 56,000 56,000
固定資産税 67,857 65,822 63,847 61,932 60,074
支出計 663,404 661,369 659,394 657,479 655,621
満室収支 240,516 224,474 208,732 193,284 178,127
リスク10%減後収支 150,124 135,889 121,919 108,208 94,752
出口利回り 8.80% 9.00% 9.20% 9.40% 9.60%
出口金額 123,261,927 118,112,317 113,233,765 108,608,045 104,218,470
残債 130,267,250 126,103,244 121,863,663 117,547,137 113,152,269
出口手残り -7,005,323 -7,990,927 -8,629,898 -8,939,092 -8,933,799
フリーキャッシュフロー 1,801,492 1,630,674 1,463,028 1,298,497 1,137,028
累計キャッシュフロー 8,146,978 9,777,648 11,240,675 12,539,173 13,676,201
最終キャッシュフロー 1,141,651 1,786,721 2,610,777 3,600,081 4,742,402
年間平均CF 190,275 255,246 326,347 400,009 474,240

※フリーキャッシュフローはリスク許容後のキャッシュフローから算出しています。初年度のみ融資後残金をプラスしています。

物件の見所

賃貸需要の視点として
同物件の最寄り駅である和泉府中駅は乗り継ぎなしで大阪駅まで40分弱、関西国際空港まで20分強という好アクセスであり、高い入居率が期待できます。また賃料の㎡単価が近隣相場より低いため、入居入れ替わり後に総賃料が下落するリスクは低く抑えられるものと見ています。
収益不動産投資の視点として
築17年のRC構造のため30年の長期ローンを組むことが可能です。そのため月々の返済比率を低く保つことができ、10年後も家賃収入(満室)の64.7%にとどまります。ここでは賃料の下落率を年間2%、物件を再販売する際の利回り増加率(物件価格は低下)を年0.2%として厳しめに見積もっておりますが、出口利回り(残債利回り)で大きな赤字を出さないものと想定できます。
修繕、空室、リフォームのリスクを家賃収入(満室)の10%として計上しているのは、賃料が近隣相場より低いため入退去期間が長くリフォーム費用がかかりにくい、また空室期間が少なくなり賃料の機会損失が少ない、そして適度に修繕がなされており、追加の修繕費用がかかりにくいためです。
まとめ
好立地に建つファミリー物件であることと、築浅のRC造であることから、出費等を厳しめに見積もっても低リスクの安定経営が想定できる物件です。